Tư vấn thủ tục sang tên sổ đỏ nhà chung cư

Hỏi:

Tôi hiện nay đang định mua chung cư tái định cư và tôi cũng đã tìm hiểu chung cư này và chung cư tôi định mua cũng đã được cấp sổ hồng (QSD đất và nhà ở).

1. Tôi xin nhờ tư vấn thủ tục mua bán và sang tên sổ đỏ nhà chung cư này.

2. Bên cạnh đó, tôi cũng đã trao đổi với chủ nhà là hiện nay do tôi không đủ tiền để mua ngay căn hộ và do chủ nhà cần tiền để xuất cảnh họ bảo đặt cọc trước 10% sau 2 tháng thì đưa đủ tiền để lấy nhà.

Nhưng tôi có 1 vấn đề nhờ được tư vấn thêm, tôi có thể đưa cho họ 40% tổng giá trị nhà và lấy sổ đỏ để thế chấp vào ngân hàng (nếu chủ nhà đồng ý sau khi thương lượng) nhưng tôi lo vấn đề về sau thủ tục sang tên sổ đỏ nhà chung cư. Rất mong cần được sự tư vấn nhiệt tình cho 2 trường hợp này.

Xin cảm ơn!

Trả lời của luật sư:

Kính gửi: Quý bạn đọc

Theo nội dung thư bạn gửi; Căn cứ vào những quy định của pháp luật hiện hành Tư vấn luật xin phúc đáp đến bạn như sau:

1. Căn cứ quy định tại khoản 1 Điều 91 Luật Nhà ở về điều kiện của nhà ở tham gia giao dịch:

“Trong các giao dịch về mua bán, tặng cho, đổi, thừa kế, thế chấp, cho mượn, cho ở nhờ, uỷ quyền quản lý nhà ở thì nhà ở phải có các điều kiện sau đây:

a) Có giấy chứng nhận quyền sở hữu đối với nhà ở theo quy định của pháp luật;

b) Không có tranh chấp về quyền sở hữu;

c) Không bị kê biên để thi hành án hoặc để chấp hành quyết định hành chính của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.”

2. Căn cứ quy định tại khoản 1 Điều 92 Luật Nhà ở về điều kiện của các bên tham gia giao dịch về nhà ở:

“Bên bán, cho thuê, cho thuê mua, tặng cho, đổi, thế chấp, cho mượn, cho ở nhờ, uỷ quyền quản lý nhà ở phải có các điều kiện sau đây:

a) Là chủ sở hữu nhà ở hoặc người đại diện theo quy định của pháp luật về dân sự;

b) Cá nhân có năng lực hành vi dân sự; tổ chức bán, cho thuê nhà ở phải có chức năng kinh doanh nhà ở, trừ trường hợp tổ chức bán nhà ở không nhằm mục đích kinh doanh.”

3. Căn cứ quy định tại khoản1, 2, 3, 4, 5 Điều 93 Luật Nhà ở về trình tự, thủ tục trong giao dịch về nhà ở:

“1. Các bên trực tiếp hoặc thông qua người đại diện thoả thuận về mua bán, thuê, thuê mua, tặng cho, đổi, thế chấp, cho mượn, cho ở nhờ, uỷ quyền quản lý nhà ở (sau đây gọi chung là hợp đồng về nhà ở). Trường hợp pháp nhân tặng cho nhà ở thì phải có văn bản tặng cho.

2. Hợp đồng về nhà ở, văn bản tặng cho nhà ở phải thể hiện các nội dung sau đây:

a) Tên và địa chỉ của các bên;

b) Mô tả đặc điểm của nhà ở;

c) Giá và phương thức thanh toán nếu trong hợp đồng có thoả thuận về giá;

d) Thời gian giao nhận nhà ở; thời gian bảo hành (nếu có); thời hạn cho thuê; cho mượn, cho ở nhờ; uỷ quyền quản lý;

đ) Quyền và nghĩa vụ của các bên;

e) Cam kết của các bên;

g) Các thỏa thuận khác;

h) Ngày, tháng, năm ký kết hợp đồng hoặc ký văn bản;

i) Chữ ký của các bên (nếu là tổ chức thì phải đóng dấu và ghi rõ chức vụ của người ký).

3. Hợp đồng về nhà ở phải có chứng nhận của công chứng hoặc chứng thực của Uỷ ban nhân dân cấp huyện đối với nhà ở tại đô thị, chứng thực của Uỷ ban nhân dân xã đối với nhà ở tại nông thôn, trừ các trường hợp sau đây:

a) Cá nhân cho thuê nhà ở dưới sáu tháng;

b) Bên bán, bên cho thuê nhà ở là tổ chức có chức năng kinh doanh nhà ở;

c) Thuê mua nhà ở xã hội;

d) Bên tặng cho nhà ở là tổ chức.

4. Một trong các bên theo thoả thuận thực hiện nộp thuế và lệ phí theo quy định của pháp luật.

5. Bên mua, bên nhận tặng cho, bên đổi, bên được thừa kế nhà ở có trách nhiệm nộp hồ sơ để được cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở theo trình tự quy định tại Điều 16 của Luật này, trừ trường hợp bên bán nhà ở là tổ chức có chức năng kinh doanh nhà ở hoặc các bên có thỏa thuận khác. Quyền sở hữu nhà ở được chuyển cho bên mua, bên nhận tặng cho, bên thuê mua, bên nhận đổi nhà ở kể từ thời điểm hợp đồng được công chứng đối với giao dịch về nhà ở giữa cá nhân với cá nhân hoặc đã giao nhận nhà ở theo thỏa thuận trong hợp đồng đối với giao dịch về nhà ở mà một bên là tổ chức kinh doanh nhà ở hoặc từ thời điểm mở thừa kế trong trường hợp nhận thừa kế nhà ở.”

Từ quy định trên, trường hợp bạn nếu thỏa thuận được với chủ sở hữu về việc ký và công chứng hợp đồng mua bán nhà sau khi đã giao tiền 40% và số còn lại sẽ ấn định thời gian trả sau thì khi hợp đồng công chứng xong, bạn đã có quyền sở hữu căn nhà trên và có thể thực hiện các quyền thế chấp nhà để vay tiền nếu thỏa thuận được với ngân hàng hoặc làm thủ tục sang tên trên giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà rồi mới đi vay.